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      詳解2019年“全國兩會”中房地產政策五大亮點

      來源:華德地產 日期:2019年4月24日 16:14

      【綱要】作為國家經濟環節中的重要一環,房地產業的未來走勢備受關注。經過2018年最為密集的調控,在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下,房地產市場從之前的高溫逐漸退燒,并步入理性發展軌道。3月5日上午,國務院總理李克強在十三屆全國人大第二次會議上作政府工作報告。報告通過“房地產稅”“新型城鎮化”“棚戶區改造”“群眾住房問題”等關鍵詞,勾勒出2019年及未來房地產市場的發展趨勢。

       

      01 房地產市場形勢:

      從“堅決遏制房價過快上漲”到“防止房市大起大落”

       

      2019年“兩會”期間住建部部長王蒙:保持政策連續性和穩定性,防止房市大起大落,2019年將繼續促進房地產市場平穩健康發展。具體做到五個堅持:第一就是堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位;二是堅持住房市場體系和住房保障體系;三是堅持落實城市主體責任,因城施策、分類指導,把穩低價、穩房價、穩預期責任落到實處;四是調結構、轉方式,大力培育租賃市場,重點解決新市民的住房問題;五是保持政策連續性和穩定性,防止房市大起大落。 

       

      目前房地產行業的調控目標已經從“堅決遏制房價過快上漲”到“防止房市大起大落”,這也反映了當前對于樓市預期的轉變,事實上,進入2018年下半年以來,樓市整體“涼涼”征兆盡顯:核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調,已經出現了打折促銷、精裝該毛坯、特價房等以價換量的營銷模式。

       

      結合“兩會”中央定調,目前整體樓市行情依舊是“穩”字當頭,展望未來,2019年將是過去十年調整壓力最大的上半年,但也有否極泰來的機會,信貸環境的逐步改善疊加地方調控放松預期,部分城市已然出臺刺激購房措施。在這樣的情況下,我們對于后市給出如下幾點判斷:

       

      一是政策面基本維穩,“房住不炒”仍是主基調,但“因城施政、分類調控”的會更突出,未來財政壓力較大的地方政府進一步“松綁”政策的預期相對強烈。

       

      二是今年上半年銷售規模仍將保持低位,增速下行調整,但在一、二線企穩回升帶動下也不會大幅下跌;不同城市市場分化繼續加?。?019年核心一、二線有望低位企穩,市場表現將優于三四線,部分購買力透支、經濟基礎較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風險。

       

      三是在整體成交“轉淡”的背景下,供應相對稀缺的、熱點板塊的高性價比項目,未來依舊會成為購房的熱點。

       

      四是在售項目去化率下降、銷售周期拉長等將顯著抑制企業再投資熱情,預計年內房地產投資增速將轉升為降,步入下行通道。

       

      五是土地購置面積增速將低位回升,下行行情下房企普遍調整拿地策略,均衡成本和利潤的保守謹慎風格將成為未來房企的主要基調。

       

      六是隨著市場成交熱度持續萎縮,全國住宅待售面積恐將進入新一輪庫存上升周期。

       

      02 房地產調控政策:

      平衡穩增長與防風險關系,調控強調地方主體責任

       

      房地產行業作為國民經濟的壓艙石,與宏觀經濟運行有著千絲萬縷的聯系。從歷史規律來看,調控總體呈現出國民經濟表現良好時打壓房地產,經濟不景氣時提振房地產的顯著特征。從2019年“兩會”報告中也可看出,當面臨經濟下行壓力時,中央開始強調地方主體責任,因城施政特點更為突出,部分城市已然出現了政策的局部性“松動”。 

       

      2018年“兩會”關于房地產調控政策方面關鍵點頗多:“房住不炒”、“因城施政”、房地產長效機制、“租售并舉”、共有產權房等一度成為搜索熱詞,而在2019年“兩會”中涉及篇幅則較少,關于地產行業僅強調了落實城市主體責任,總體來看,我們認為2019年房地產調控會呈現出如下幾點特征:

       

      第一,“房住不炒、因城施政”的主基調并不會發生根本改變,雖然當前各地樓市政策已經出現了不同程度的“松動”,但主要還是因地制宜試探性的放松,多數城市還是以“放寬落戶,松綁限購”來刺激短期市場需求,比如???、廣州、大連等6城紛紛調降人才落戶門檻,南京積分落戶新規提出購房面積滿1平方米積1分等,本質仍于優化人口結構,以真實的居住需求帶動本地樓市的發展,整體“房住不炒”的基本面并未出現較大變化。

       

      此外,考量到穩增長和防風險等問題,政府在支持居民合理自住型需求的同時,也會著力打壓投資、投機性需求。隨著房地產市場顯著降溫,2019年調控政策微調也在預期之中。譬如,此前因調控升級從而對部分改善型住房消費的影響,后期可能會有所調整,以保證居民的合理住房消費。 

       

      第二,我們認為“落實城市政府主體責任”的提法也意味著2019年中央會將更多的政策自主權下放給地方政府,根據各城市市場實際情況,地方政府可以及時調整政策走向,以便提高政策的針對性以及有效性。而受供求關系、市場購買力等多方面因素影響,各線城市市場周期迥異,未來政策走向也將明顯分化:

       

      一線以及核心二線城市市場需求依舊堅挺,供求關系持續偏緊,長期來看房價猶存一定的上漲壓力。故而核心一二線城市調控政策仍需從緊執行,且將貫穿更長的時間周期,以便打壓投資、投機性需求,緩解房價上漲預期。不過,限價、限簽政策將有所調整,核心一二線城市有望加快預售證審批,并開閘網簽備案,供求量價也將逐步回歸至正常水平。 

       

      弱二線以及三四線城市市場下行壓力較大,高庫存風險不容忽視,預計2019年調控政策將有所松綁。其中,市場顯著降溫性城市,典型如廈門、福州、句容等;高庫存城市,典型如沈陽、大連等,放松調控的可能性更大。

       

      03 房地產金融政策:

      信貸適度寬松糾偏,企業去杠桿居民穩杠桿

       

      2019年兩會提法:積極的財政政策要加力提效。今年赤字率擬按2.8%安排,比去年預算高0.2個百分點。適度提高赤字率,綜合考慮了財政收支、專項債券發行等因素,也考慮為應對今后可能出現的風險留出政策空間。穩健的貨幣政策要松緊適度。廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配,以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要。在實際執行中,既要把好貨幣供給總閘門,不搞“大水漫灌”,又要靈活運用多種貨幣政策工具,疏通貨幣政策傳導渠道,保持流動性合理充裕,有效緩解實體經濟特別是民營和小微企業融資難融資貴問題,防范化解金融風險。深化利率市場化改革,降低實際利率水平。 

       

      中國銀行保險監督管理委員會主席、中國人民銀行黨委書記郭樹清:下一階段房地產金融政策總方針不會變。結構性去杠桿的目標是要把企業的杠桿率明顯降下來,同時要把居民家庭的杠桿率穩住。最近幾年居民家庭的杠桿率上升速度較快,這部分杠桿多涉及個人住房貸款,可能與居民買房、炒房有關。 

       

      2019年我國將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,與2018年略有不同,今年會適度提升赤字率來滿足企業減稅和保障民生的雙重需求。 

       

      總體來看,當前信貸政策還是有適度放松的趨勢,事實上,央行自2018年以來已經降準5次、降低存準率累計3.5個百分點,共計凈投放3.35萬億元流動資金。資金流動性逐漸寬松的事實在房地產行業已經兌現,購房信貸支持顯著改善,按揭貸款利率連續3個月環比回落且放款速度加快。房企融資持續改善,房企境內外發債放量且成本有所下行。

       

       

      但值得注意的是,與此前“大水漫灌”的刺激政策有所不同,今年貨幣政策調整既不是無休止的“松”也并非一味的“緊”,這一點在政府工作報告“同時,也不能只顧眼前,采取損害長期發展的短期強刺激政策,產生新的風險隱患”和郭樹清的講話“結構性去杠桿的目標是要把企業的杠桿率明顯降下來,同時要把居民家庭的杠桿率穩住”中都有明確體現。因此,我們認為2019年貨幣政策繼續放松的空間逐漸縮小,對樓市的刺激作用比較有限,加之“房住不炒、因城施政”的調控思路并未發生根本改變,預計短期內樓市由冷轉熱的反轉行情將不會出現。

       

      【04】房地產稅立法:

       

      正穩步推進立法,2020年或將提交審議

       

      2019年兩會提法:健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法。 

       

      中央政治局常委、十三屆全國人大常委會委員長栗戰書:集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項,包括審議民法典,制定房地產稅法等立法調研、起草,加緊工作,確保如期完成。

       

      人大財經委:積極貫徹落實稅收法定原則。有關部門要加大工作力度,扎實做好稅收立法評估和可行性研究,提高稅收立法質量和效率,盡快提出將增值稅法、消費稅法、關稅法、城市維護建設稅法、契稅法、印花稅法、房地產稅法和稅收征收管理法(修改)等提請全國人大常委會審議的時間安排,按時提交審議,確保完成黨中央確定的2020年實現稅收法定的任務。 

       

      《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任郭瑋:穩步推進房地產稅立法主要由全國人大負責。在此之前,需要做大量的前期研究,包括對過去一些地方進行的房地產稅試點,要進行認真分析總結。對國務院各部門來說,還要進行大量調研,廣泛征求意見,制定不同的方案,為立法做好基礎性工作,有關部門正有條不紊地推進各項工作。 

       

      此次報告中同樣提及要健全地方稅體系,穩妥推進房地產稅立法。與2018年“兩會”報告中的提法并無不同,我們有理由相信短期內房地產稅的全面落地的時機尚不成熟,但作為構建長效機制的重要一環,其在豐富地方財政收入來源,盤活存量資產、穩定房價等方面的優勢也是十分明顯的,未來也將是大勢所趨。

       

      【05】新型城鎮化:

      加快農業人口轉移,促進京津冀、粵港澳等區域協調發展

       

      關于新型城鎮化問題,一方面涉及農村土地制度改革,農業人口轉移等諸多內容;另一方面也應關注區域協調發展,尤其是以中心城市引領城市群發展,同時加強京津冀、粵港澳、長三角區域一體化協同發展。

       

      1、三農問題:全面深化農村改革,加快農業轉移人口落戶

       

      2、區域協調發展:加強京津冀、粵港澳、長三角區域一體化協同發展 

       

      2019年兩會提法:促進區域協調發展,優化區域發展格局。制定西部開發開放新的政策措施,落實和完善促進東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展的改革創新舉措。京津冀協同發展重在疏解北京非首都功能,高標準建設雄安新區。落實粵港澳大灣區建設規劃,促進規則銜接,推動生產要素流動和人員往來便利化。將長三角區域一體化發展上升為國家戰略,編制實施發展規劃綱要。長江經濟帶發展要堅持上中下游協同,加強生態保護修復和綜合交通運輸體系建設,打造高質量發展經濟帶。支持資源型地區經濟轉型。加快補齊革命老區、民族地區、邊疆地區、貧困地區發展短板。深入推進新型城鎮化。 

       

      此次區域協調發展中特別提及了京津冀、粵港澳、長三角區域一體化、長江經濟發展帶等內容,發展模式基本都是以核心大中城市核心驅動,輻射周邊城鎮,周邊城市可通過承接技術、人口轉移加強自身產業升級。不得不說,這些國家級發展戰略的出臺,對于區域房地產的發展無疑是利好消息,交通、經濟、產業等快速發展,高素質人才大量引進,都有助于為房地產市場提供源源不斷的需求支撐??梢灶A想,隨著同城化建設的逐步加速,未來房地產市場競爭格局也將逐步由單一城市向城市群演變,人口流動也將不再局限于小城市向核心一二線單向遷移,更多的將是城市群內部流動和城市群之間的轉移。 

       

      事實上,近日,中共中央、國務院正式印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,兩萬七千余字勾畫出未來粵港澳大灣區發展藍圖?;浉郯拇鬄硡^遠期發展目標分兩步走:到2022年,國際一流灣區和世界級城市群框架基本形成;到2035年,全面建成宜居宜業宜游的國際一流灣區。屆時粵港澳大灣區將形成以創新為主要支撐的經濟體系和發展模式,經濟實力、科技實力大幅躍升,國際競爭力、影響力進一步增強,力爭打造繼舊金山灣區、紐約灣區和東京灣區之后的世界第四大經濟灣區。

       

      區別于多為單核結構的國際經濟灣區,粵港澳大灣區則是“四輪驅動”,核心引擎在于香港、澳門、廣州和深圳四大中心城市。其中,香港無疑搶占了“C位”,將在跨境投資、離岸人民幣業務、自由貿易協定、亞投行等領域施展拳腳。與此同時,全面提升珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等7大節點城市綜合實力,香港-深圳、廣州-佛山、澳門-珠海更要強強聯合。受此影響,粵港澳大灣區同城化建設將進一步提速,并將在創新環境、基建交通、產業體系、公共服務等方面融為一個整體,以優勢互補、互利,進而帶動城市交通、經濟、產業等領域協同發展。 

       

      展望未來,受益于粵港澳大灣區遠景規劃,釋放巨大的改革制度紅利,粵港澳大灣區將對標打造成全球第四大經濟灣區。灣區交通、經濟、產業等快速發展,高素質人才大量引進,有望將給粵9城房地產市場提供更為堅實的需求支撐,市場前景長期看好。

       

      具體而言:廣州、深圳市場需求基數和購買力都相對堅挺,疊加土地供應有限,市場將持續供不應求格局。佛山、珠海將分別與廣州、澳門強強聯合,新一輪發展紅利著實可期,疊加核心城市外溢置業需求不斷涌入,房地產市場可高看一線。預計佛山成交量將穩步提升,珠海市場有望擺脫盤整,成交將逐步回升。同樣受益于香港、深圳、廣州等核心城市需求外溢,惠州、中山市場熱度將慣性延續,成交量將持續高位運行;東莞市場調整階段性收尾,成交量將明顯回升。預計江門、肇慶市場規模將明顯擴容,成交量增長空間可期,后發優勢將逐漸顯現。鑒于深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴將重點打造內地與港澳深度合作示范區,有望成為大灣區新一輪發展高地,必將成為房企布局投資的沃土,市場前景長期看好。

      所屬類別: 行業新聞

      該資訊的關鍵詞為:全國兩會  房產新政  新政 

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